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空き家リフォームで収益?まる秘!空き家の活用事例をご紹介

空き家を活用したいとお思いのお客様。空き家問題をどこまでご存知ですか?
空き家の増加は、高齢化社会が進む日本全体の問題で、社会問題になっています。 社会の問題でもあり、空き家所有者自身が抱える問題でもあります。

各務原のタグチホームでは空き家バンクを通じた空き家の管理から、 空き家の活用としてリフォーム、リノベーション、賃貸化等、 様々な空き家活用を行ってきております。
空き家問題から空き家所有者の方が悩む管理方法や活用方法、 等お客様からよくいただくご質問をまとめてご説明いたします。

目次

 
 
 
 



1.空き家問題とは

1-1空き家ってどれくらい増加してるの?

現在日本の問題になっている人口減少や、都市圏に集中する過疎化などの原因によって増えています。全国の空き家率は増加の一途で、平成25年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5%となりました。
 
平成20年と比べると、空き家数は63万戸の上昇、空き家率は0.4%の上昇です。
このような空き家問題もあって、各自治体、岐阜県においても空き家補助金など活用するための対策を始めています。

1-2空き家を管理・活用せずに放置するとどうなる?

高齢になって高齢者向けに施設に転居、親の死亡後そのままにしておくケースなどにより、空き家が増えることで、景観の悪化や、空き家の住まなくても維持管理をちゃんと行っているなら問題ないのですが、放置期間が長引くと倒壊の危険があったり、不法侵入、放火、不法投棄などの犯罪の増加などの問題が発生します。

1-3放っておくと固定資産税が6倍にも?

お持ちの物件が『特定空き家』(特定空き家とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう)に認定されたら、固定資産税の住宅用地の特例がなくなるおそれがあり、最大で固定資産税が6倍にも膨れ上がる可能性があります。

2.空き家管理の大変さ

2-1管理はなにをすればよい?

空き家でなくても建物は人がいないとあっという間に老朽化し、そこから倒壊や火災、盗難などが発生します。動物が住みついてしまった、といった例も聞きます。そういったこのを防止するためにも空き家は定期的に管理する必要があります。

チェックするポイントは下記です。

①ポストの清掃
ポストがあふれるようにたまっていると、一目で空き家だと思われてしまいます。そこから盗難や不法投棄が発生します。定期的に空にするようにしましょう 
 
②庭の清掃
空き家だということでゴミが捨てられている可能性があります。人の習性としては、赤信号みんなで渡れば怖くないよろしくゴミがあると「自分も捨てても大丈夫」といった心理が働いてしまいます。ここも気を付けましょう。
 
③草木の確認
空き家の雑草などは以外とすぐ生えます。雑草も景観の悪化に繋がりますので定期的に管理をしましょう。
『道路に出てないか』、『枝が塀を超えてないか』等迷惑が掛からないかどうかも大事になってきます。
 
④水道の確認
以外にありがちなのが空き家なのに水道メータが回っているということ。
どこかに漏水や、蛇口がまわしっぱなし等の恐れがありますのでチェックしましょう。 
 
⑤敷地内の掃除 
文頭にも記載しましたが、全く管理していないで久しぶりに家を見に行ったら動物が住みこんでいて部屋中糞や尿まみれだった。という例はあります。防止策として部屋を清潔にすることと、定期的に見に来ることが大事です。食材などを置きっぱなしにするとそこに動物が寄ってくる恐れもあるので気をつけてください。
 

2-2管理にかかる費用って?

空き家を管理していると、実際の管理以外にも費用が掛かってしまいます。
 固定資産税、都市計画税(都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金) 、火災保険、光熱費の基本使用料等が掛かってきます。
 
親から引き継いだ大事な物件ではありますが、空き家の清掃や敷地の管理、それプラス管理にかかってしまう費用などかなり大変です。
次項目で空き家の活用方法をお伝えするのでご参考になれば幸いです。

3.空き家の活用方法

3-1リフォームをして自分の住宅として活用

この活用の第一のメリットとして、新築住宅を建てるよりもコストを削減することができます。空き家のリフォームでは、建物の部分的な改修に止まらず、間取りや内装、設備を大幅に変更し、住まい全体の性能を向上させます。築年数が経過して、老朽化が進んだ建物の耐久性や耐震性の強化、環境と家計に優しい省エネルギー住宅への変換も可能でしょう。

また、第二のメリットとして、親御さんから譲り受けた大切な家を解体したり売却することなく活用できるという点が挙げられます。
マンションのリフォームなら、自分の理想とするインテリアに変えたり、家族に合わせた使い勝手の良い設計に変更することができるというメリットもあります。

リフォームをすることで、空き家が新築住宅のように生まれ変わり、住まいとして活用すれば、長年慣れ親しめる家に住み続けることもできるでしょう。

3-2リフォームをして賃貸として活用

リフォームをした空き家を自分で済むのではなくて賃貸にして活用することも可能です。
既に自分が満足している住宅に住んでいるときに有効です。空き家を所持していると固定資産税や管理する必要があり結果的にマイナスですが、賃貸にすることで収益になるのでプラスになるメリットがあります。

また、上でも記載しましたが、全面的にリフォームするとなれば費用もかさみますが、空き家を活用リフォームに関する補助金は地域ごとに多数存在しています。
私タグチホームは補助金に関しても詳しいですのでお気軽にご相談ください。

3-3各務原 DIY型空き家リノベーション事業を通しての活用

所有者「空き家には思入れがあるから上手く管理・活用したい」
借主「新しく家を購入する気はないけど、、最近はやりのDIYをして自分好みの暮らしをしたい」
という所有者と借主さんのマッチングや契約までの流れをサポートする「借主負担DIY型空き家リノベーション事業」という事業があります。各務原市、民間企業、大学、金融機関が行っています。
  
メリットは賃貸のように大規模な修繕などの手間や費用がかからず、現状のままで貸すことができます。
(基盤のの不具合や雨漏りなど基礎部分は貸主の修繕義務ですが。。。)
 
「借主負担DIY型」をご希望の方は、タグチホームか各務原市に直接ご連絡ください。
活用が困難と判断された空き家は、各務原 DIY型空き家リノベーション事業の対象とならない場合もあります。

3-4売却・解体

活用とは離れてしまいますが、空き家の売却や解体は空き家管理の手間から開放されるお手軽な方法です。
売却に関しては都会では不動産会社でしょうが、地方の低価格空き家は手数料が少なく無視され、
行政の空き家バンク(移住希望者と空き家の売却希望者、または貸し出し希望者をマッチングするシステム)やNPOが協力しています。

売却や、解体のデメリットとしては親から引き継いだ空き家を売却・解体することになるので、精神的苦痛が発生することです。売却した後も解体されてしまう事はあるので選択するときは心残りが無いように写真などを取ってから決定することをお勧めします。
 
リフォームをして住む、賃貸にする、または空き家を売却・解体・各務原 DIY型空き家リノベーション事業に登録するなどの活用方法をお伝えしましたが、
親から引き継いだ財産ということ、マイナスがプラスになるということを考えると空き家をリフォームすることがおすすめです。タグチホームは空き家の管理から補助金を使った空き家リフォームから不動産としての管理まで各務原で唯一一貫して行えます。

実際に各務原周辺で空き家をリフォームした例を上げさせていただきますのでご紹介いたします。
 

4.空き家のリフォームについて

4-1空き家のリフォーム費用について

そもそもリフォームとは、古くなったの建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

リフォームは古くなった設備などを改修して新しくすることで、原状回復に近いと言えるでしょう。リノベーション、リフォーム、それぞれどれくらいの費用がかかるかは、ケースによって異なるので一概には言えません。
 
空き家のリフォームは、同等の条件で新しく家を建てるよりも、ある程度のコスト削減が可能と言われており、一戸建て住宅の場合は約500万~1,000万円が相場で、建物の傷み具合や使用する資材、設備など、その内容によって幅があります。
  
なお、空き家のリフォームでは、予算に応じた工事も可能です。デザイン重視、設備重視など、リフォームの優先順位を明確にし、不要な工事は行わない、自分達にできる範囲は自分達で手を加える、といった方法で費用を節約することができるでしょう。また市区町村によっては空き家リフォームに補助金・助成金が出る市区町村があるので都度ご相談ください。

4-2空き家リフォームの実例紹介

タグチホームが実際に活用・管理・リフォームした実例をご紹介します。

①可児市の空き家ハウスクリーニングリフォーム事例
可児市の空き家ハウスクリーニングリフォーム事例の画像① 可児市の空き家ハウスクリーニングリフォーム事例の画像②
昨年末に退去された可児市の空き家です。
まだ修理中でハウスクリーニング前写真ですが、入居希望者の案内が入りました。
小型犬のペットがいるとの事ですので少し補修箇所を減らしてDIY可能に条件変更して決めてもらう予定です。
可児市の空き家ハウスクリーニングリフォーム事例の画像③ 可児市の空き家ハウスクリーニングリフォーム事例の画像④
ハウスクリーニングはプロに依頼して埃や油汚れなど綺麗に清掃してもらいました。 築31年の空き家を再度賃貸で貸し出すために手直ししています。


②岐阜県の空き家改修リフォーム補助金100万円適応事例(終了しました)
岐阜県の空き家改修リフォーム補助金100万円適応事例① 岐阜県の空き家改修リフォーム補助金100万円適応事例②
岐阜県の空き家改修リフォーム補助金100万円適応事例③ 岐阜県の空き家改修リフォーム補助金100万円適応事例④
岐阜県の空き家改修補助金100万を申請し受理されましたので、着工しました。

岐阜県には空き家をリフォームする場合に工事費の1/3で最大100万の補助金がでます。 その補助金を「岐阜県空き家利活用事業費補助金」といいます。

補助金を使うことで空き家リフォーム改修をお得にお安く行うことができます。
岐阜県内への移住及び定住の促進を目的に、空き家を改修して岐阜県で新たに移住・定住する方を 支援するために設置していますので、以下の条件があります。
(1)県外からの移住者(県外から県内の空き家所在地に転入届を出す方)
(2)多子世帯(18歳未満の子を3人以上養育する世帯)
(3)新婚世帯(工事完成までに結婚するか、2年以内に結婚した世帯) 岐阜県の担当者に確認したところ(1)の県外からの移住者の利用がほとんどです。

今回は当社のホームページを見て、地元業者にリフォームをお願いしたいと電話があり、 現地の空き家で待ち合わせしてリフォーム希望をヒアリングしたところ、内装を軽く直し 住める様になれば良いとのことでしたが、関東からの移住の方でしたので、補助金の お話をしたところ、他にも屋根の葺き替えなど、やりたいリフォームがあり、総額が 300万を超えましたので、100万の補助金を申請しました。

30年度の「岐阜県空き家利活用事業費補助金」は終了してしまいましたが、31年度も設置される可能性はあります。
情報をお待ちください。


③借主負担DIY型空き家リノベーション事業の事例
Facebookでは詳しく投稿しておりますが、各務原市空き家DIYリノベーション事業では岐阜女子大学とタグチホームの官学民連携で空き家を学生提案プランで賃貸住宅に改修してまいりました。
女子学生が空き家を賃貸住宅に改修するプロジェクトです。
各務原市空き家DIYリノベーション事業を市長定例記者会見で発表し、官学民連携で岐阜女子大学とタグチホームも趣旨説明をしたニュースがケーブルテレビCCNetで放映されました。 この様な取り組みで空き家活用が進むことを願っています。


借主負担DIY型空き家リノベーション事業の適応事例① 借主負担DIY型空き家リノベーション事業の適応事例②
床の長良杉フローリングに柿渋塗装を行いました。まずは養生撤去から 長良杉フローリングに柿渋塗料を塗装し磨き込みました。 カウンターにも杉大径木の耳付き無垢材を使い、杉の良さが引き立つ素敵空間になりました。
借主負担DIY型空き家リノベーション事業の適応事例③ 借主負担DIY型空き家リノベーション事業の適応事例④
日本経済新聞の取材に答えて他の部分も壁塗りを行い写真撮影です。
今回の市と岐阜女子大学とタグチホームの官学民連携に多くの報道陣が取材にお越しになりありがとうございます。
各務原市と岐阜女子大学とタグチホームの官学民連携事業で実施し、お披露目会で学生が発表を行い多くの方にご見学いただきました。
学生デザインと学生DIYとタグチホームの施工のコラボで築55年の空き家が蘇りました。


④郡上市空き家家財道具等処分費補助金適応事例
空き家バンク(移住希望者と空き家の売却希望者、または貸し出し希望者をマッチングするシステム)に登録する際に以下の補助金が適応されました。

◆郡上市空き家家財道具等処分費補助金 ⇒家財道具等を処分するための費用の一部を助成する補助金となります。

 
郡上市空き家家財道具等処分費補助金適応事例の画像① 郡上市空き家家財道具等処分費補助金適応事例の画像②
家財道具等を処分するための費用として100,000円が補助金として支給されました。
正式に郡上市役所から書類が発行されています。

今回、補助金が適応された物件を360度動画で撮影しましたので、もしよければご覧ください!


4-3空き家リフォームに関する補助金について

空き家リフォームは岐阜県が行っているものと、各市区町村が行っているものがあります。
毎年新しい補助金が発足するので定期的にご確認お願いします。
面倒な申請などもタグチホームが一貫して行います。自分の空き家が補助金対象なのかを判断するもの難しいかと思うのでお気軽にご相談ください。
 
 ▼岐阜市の空き家補助金 上限100万円 (受け付け終了しました)
 
 
 
 
 
 

5.まとめ

いかがでしたでしょうか?
空き家にお困りなお客様からよくいただくご質問をまとめてみました。
「空き家は親から引き継いだ財産なので解体や売却はあまりしたくないけど、
管理も大変だし、活用方法もどれが良いのかわからない」といったご相談をいただきます。
それに対するご回答は多種多様ですが、各務原のタグチホームならお客様に合わせて空き家の管理方法、活用方法をご紹介できます。
 
空き家バンク、自治体を通じた解体・売却からリフォームをして生活・または賃貸にすることまで対応します。
特に空き家に関するご相談からリフォーム、賃貸管理までを一括して対応できるのはタグチホームだけです。(だと思います)
 
Facebook、Instagramでも日々の活動を記していますのでご参考に下さいませ。
空き家に関してのご質問・ご相談はタグチホームにお気軽にお問い合わせください。

▼著者情報
著者情報 田口元美
タグチホーム株式会社は、父が昭和52年に田口建設として創業した工務店で、 昭和62年に法人化し、その後、現在の名称に変更し、創業から各務原で40年以上が経ちました。

多くの耐震や省エネ改修の現場に携わり、近年ではホームインスペクター(住宅診断士)として住まいの健康診断を行っています。

各務原周辺で空き家管理・活用リフォームに悩んでいる方、ぜひとも私タグチホームにご相談ください。

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